解释建筑区分所有权纠纷案件的若*问题
******国最高****最高****
公 告
2009年3月23*，最高****审判委员会第1464次会议通过了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若*问题的解释》，现予公布，自2009年10月1*起生效。
2009年5月14*
最高****
关于建筑物区分所有权纠纷案件的审理
具体应用法律对若*问题的解释
法释〔2009〕7号
(最高****审判委员会第1464次会议于2009年3月23*通过 最高****于2009年5月14*公布** 自2009年10月1*起施行)
根据《******国物权法》等法律规定，结合民事审判实践，制定*解释，正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益。
第一条 依法登记或者依照《物权法》第二章第三节取得建筑物专有部分所有权的，视为《物权法》第六章所称业主。
基于与建设单位买卖商品房的民事法律行为，合法占有建筑物专有部分，但未依法办理所有权登记的，可以认定为《物权法》第六章所称业主。
第二条 符合下列条件的房屋、停车位、摊位等特定空间，应当认定为《物权法》第六章所称的专有部分：
(一)具有结构***，能清晰区分；
(二)利用**，可排他使用；
(三)能够登记为特定业主所有权的对象。
规划属于特定房屋，建设单位按规划**时已列入特定房屋**合同露台的，应当认定为《物权法》第六章所称专有部分的一部分。
*条第一款所称房屋，包括整栋建筑。
第三条 除法律、行政法规定的共有部分外，建筑区划中的下列部分也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分：
（1）建筑物基*、承重结构、外墙、屋顶、通道、楼梯、大堂、消防、公共照明等附属设施设备、避难层、设备层或设备间的基*结构部分；
(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所和设施。
建筑区划内的土地由业主依法享有建设用地使用权，除业主专有的整栋建筑规划用地或城市公共道路和绿地除外。
第四条 业主基于合理需要住宅、商品房等专有部分的具体使用*能，免费使用屋顶和与其专有部分相对应的外墙等共同部分的，不得视为侵权。但违反法律、法规、**规定，损害他人合法权益的除外。
第五条 建设单位按照配置比例向业主处分停车位、车库的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款的有关规定“首先要满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例，是指在规划确定的建筑区划中规划停车位、车库和房屋数量的比例。
第六条 除停车位外，占用业主共同道路或者其他场所增加的停车位，应当认定为《物权法》第七十四条第三款所称的停车位。
第七条 改变公共部分的使用，使用公共部分从事经营活动，处罚公共部分，业主会议依法决定或者**规定，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的公**公共**权利“其它重大事项”。
第八条 《物权法》第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑总面积，可以按照下列方法确定：
（1）专有部分面积按房地产登记簿记载的面积计算；未进行物权登记的，暂按测绘机构的测量面积计算；未进行测量的，暂按房屋**合同记载的面积计算；
(二)建筑物总面积按前项统计总和计算。
第九条 《物权法》第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法确定：
（1）业主人数按专有部分数量计算，专有部分按一人计算。但建设单位未出售或者出售但未交付的部分，同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
(二)总人数按前项统计总和计算。
第十条 业主将房屋改为商品房，未经物权法第七十七条有利害关系的业主同意，****应当支持有利害关系的业主要求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。
****不支持将房屋改为经营*房屋的业主以大多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩。
第十一条 业主将房屋改为经营*房屋，建筑物内的其他业主应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。在建筑区划中，建筑物以外的业主声称与自己有利益的，应当证明其房屋价值和生活质量受到或者可能受到不利影响。
第十二条 业主根据物权法第七十八条第二款的规定，要求****撤销该决定，理由是业主大会或者业主委员会作出侵犯其合法权益或者违反法律规定的程序，应当自知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之*起一年内行使。
第十三条 ****应当支持业主要求公布或者查阅下列应当向业主披露的情况和资料的：
(一)建筑物及其附属设施维修资金的筹集和使用；
(二)**规定、业主大会议事规则、业主大会或者业主委员会的决定和会议记录；
(三)物业服务合同、共有部分的使用和收入；
（4）规划停车位和车库在建筑区划中的处置；
(五)其他情况和资料应当向业主公开。
第十四条 ****应当支持建设单位或者其他行为人擅自占用、处置业主的共同部分，改变其使用*能或者进行经营活动，权利人要求排除妨害，恢复原状，确认处罚无效或者赔偿损失的。
属于前款所称擅自开展经营活动的，权利人要求行为人用扣除合理成*后的收入补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，****应当予以支持。行为人应当承担成*支出及其合理*的举证责任。
第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家有关强制*标准、**规定，或者违反业主会议、业主委员会依法作出的决定，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他行为“损害他人合法权益的行为”：
(一)损坏房屋承重结构，损坏或者非法使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放**物品，危害建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
(二)违反规定**、改变建筑外墙的形状、颜色等损坏建筑外观的；
(三)房屋装修违反规定；
(四)非法加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及承租人、借款人等物业用户的专有部分的，参照*解释处理。
根据法律、法规、**规定、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及与业主的协议，专有部分的承租人、借款人和其他物业用户享有相应的权利和义务。
第十七条 *解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买未售出的物业后，以自己的名义出售的包销人。
第十八条 ****审理建筑物区分所有权案件，涉及有关财产所有权纠纷的，依照法律、行政法规。
第十九条 *解释自2009年10月1*起生效。
*解释适用于物权法实施后实施的建筑物区分所有权纠纷案件。
*解释实施前已终审。*解释实施后，当事人申请再审或者按照审判**程序决定再审的案件不适用。